Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Stier

Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel

Eine formularmäßige Klausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen (sogenannte Quotenabgeltungsklausel), ist unwirksam, wenn sie zur Berechnung der vom Mieter zu tragenden Aufwendungen folgende Regelung vorsieht: „Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts“.

Hintergrund: Der Zweck einer Quotenabgeltungsklausel besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern.

Die genannte Klausel geht allerdings zu weit:

• Grundsätzlich benachteiligt eine Quotenabgeltungsklausel den Mieter nicht. Denn die Abwälzung turnusmäßiger Schönheitsreparaturen während der Mietzeit stellt rechtlich und wirtschaftlich einen Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung dar, die er anderenfalls über eine höhere Bruttomiete im Voraus abgelten müsste.
• Bei der inhaltlichen Gestaltung einer solchen Klausel ist jedoch auf den Mieter Rücksicht zu nehmen. Diesen Anforderungen wird die hier streitige Klausel nicht gerecht – sie ist mehrdeutig. Denn sie macht nicht deutlich, ob der Kostenvoranschlag nur eine unverbindliche Berechnungsgrundlage sein soll oder ob er bindende Wirkung mit der Folge haben soll, dass dem Mieter Einwendungen abgeschnitten sind.
• Bei der Inhaltskontrolle mehrdeutiger AGBs ist von der kundenfeindlichsten (hier also der zweiten) Auslegung auszugehen. Dies führt zur Unwirksamkeit der Klausel, weil dann der Kostenvoranschlag für die Bemessung der Abgeltungsbeträge auch dann verbindlich ist, wenn der vom Vermieter ausgewählte Fachbetrieb überhöhte Preise angesetzt hat.

Hinweis: Bei der Gestaltung einer Quotenabgeltungsklausel ist demnach darauf zu achten, dass der Mieter den Kostenvoranschlag uneingeschränkt bestreiten oder ihn jedenfalls überprüfen lassen kann, z. B. durch Einholung eines eigenen (günstigeren) Kostenvoranschlags.

(Veröffentlichung: 10/13)
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