Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Stier

Bei Leerstand/Mietausfall in 2010 bis zum 31. 3. 2011 Grundsteuererlass beantragen

Vermieter brauchen bei Leerstand oder ausbleibenden Mietzahlungen nicht immer die volle Grundsteuer zahlen. Sie können unter gewissen Voraussetzungen einen Teil der Grundsteuer sparen. Ist der Rohertrag durch Leerstand oder ausbleibende Mietzahlungen um mehr als die Hälfte in 2010 gemindert worden, haben Vermieter einen Anspruch auf einen Grundsteuererlass in Höhe von 25 Prozent. Sind die Mietzahlungen für das Jahr 2010 komplett ausgebliebenen, beträgt der Grundsteuererlass 50 Prozent. Die Ertragsminderung wird aus dem Unterschiedsbetrag der nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzten üblichen Jahresrohmiete zur tatsächlich im Erlasszeitraum erzielten Jahresrohmiete berechnet.

Der Antrag auf Grundsteuererlass muss bei der Gemeinde, in der sich Mietobjekt befindet, gestellt werden. Für Bremen, Hamburg und Berlin sind die dortigen Finanzämter zuständig. Der Antrag muss für das Jahr 2010 bis spätestens 31. 3. 2011 (gesetzliche Ausschlussfrist) gestellt werden. Begründungen und Nachweise für den Mietausfall können nachgereicht werden.

Der Grundsteuererlass ist nur zulässig, wenn der Eigentümer die Mietausfälle nicht selbst verschuldet hat (z. B. Mietminderung wegen Überschwemmungsschäden). Naturereignisse wie Sturm etc., die Reparaturarbeiten erfordern, berechtigen Mieter zu Minderungsansprüchen und führen auch bei Hotels etc. zu Ausfällen. Zum Totalausfall führt meist auch ein Brand.

Oft kommt es auch zu Mietausfällen, weil der Mieter unberechtigterweise gar nichts zahlt („Mietnomade“). Der Eigentümer muss aber aktiv werden, z. B. mit einer fristlosen Kündigung, und erforderlichenfalls eine Räumungsklage erheben, um den zahlungsunfähigen Mieter loszuwerden; außerdem müssen Vollstreckungsmaßnahmen erfolglos gewesen sein.

Bei einem Leerstand muss der Eigentümer nachweisen, dass er sich nachhaltig um eine Vermietung bemüht hat (Zeitungsannoncen aufheben, Besichtigungsnachweise von Interessenten unterschreiben lassen, Makleraufträge erteilen).

Laut Bundesfinanzhof (BFH) kommt ein Erlass der Grundsteuer auch bei strukturell und konjunkturell bedingten Ereignissen wie allgemeiner Mietverfall, Überangebot, Bevölkerungsrückgang, Absatzkrise (z. B. Rückgang von Hotelgästen) in Betracht, wenn sie nicht nur vorübergehend sind. Laut Bundesverwaltungsgericht kommt ein Grundsteuererlass auch in Fällen strukturellen Leerstandes in Betracht, in denen die Ertragsminderung des Grundstücks weder atypisch noch vorübergehend ist. Der Steuerpflichtige kann im Falle eines Leerstandes die Vermietung innerhalb einer marktüblichen Preisspanne anbieten. Vermietungsangebote am unteren Rand dieser Preisspanne oder sogar darunter muss er nicht abgeben. Maßnahmen, die die Ertragsminderung reduzieren oder auffangen können, müssen dem Steuerpflichtigen wirtschaftlich zumutbar sein.

(Veröffentlichung: 4/11)
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