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Jährliche Erhaltungsarbeiten nach Erwerb können abschreibungspflichtig sein

Hintergrund: Beim Erwerb eines Gebäudes gehören Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu den Herstellungskosten des Gebäudes, wenn sie

1. innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden,
2. ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen und
3. weder Aufwendungen für Erweiterungen noch jährlich anfallende Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten sind.

Man spricht dann von sog. anschaffungsnahen Herstellungskosten, die nur über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden können.

Streitfall: Der Kläger hatte ein vermietetes Gebäude zum Preis von ca. 205.000 € (einschließlich Anschaffungsnebenkosten) erworben. In den darauf folgenden drei Jahren führte er zudem Modernisierungsarbeiten durch, deren Kosten bei ca. 31.000 € (also mehr als 15 Prozent des Kaufpreises) lagen. Er machte geltend, dass in seinen Baumaßnahmen auch reine Schönheitsreparaturen wie z. B. das Tapezieren enthalten gewesen seien, die aus der Summe seiner Baukosten entsprechend herausgerechnet werden müssten.

Entscheidung: Der Kläger hatte beim Bundesfinanzhof (BFH) keinen Erfolg. Die Richter urteilten, dass Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden seien und es sich nicht nur um Schönheitsreparaturen gehandelt hat. Dies gelte selbst dann, wenn man Schönheitsreparaturen als „jährlich üblicherweise anfallende“ Erhaltungsarbeiten ansehen würde, die nach dem Gesetz nicht bei der Ermittlung der anschaffungsnahen Herstellungskosten zu berücksichtigen sind. Denn fallen solche jährlich „üblicherweise anfallende“ Erhaltungsarbeiten im Rahmen einer umfassenden Instandsetzung und Modernisierung an, handelt es sich um eine einheitliche Baumaßnahme, aus der die Schönheitsreparaturen nicht herausgerechnet werden dürfen.

Folge: Der Kläger durfte weder die Schönheitsreparaturen noch den verbleibenden Teil der Baukosten, der bei Herausrechnung der Schönheitsreparaturen unter der 15 Prozent-Grenze gelegen hätte, sofort als Erhaltungsaufwand abschreiben. Er musste ihn vielmehr über die Nutzungsdauer des Gebäudes abschreiben.

Hinweis: Das Urteil erschwert einheitliche Baumaßnahmen für Erwerber von Immobilien. Denn aus steuerlicher Sicht ist es ratsam, Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, nicht im Rahmen der Gesamt-Baumaßnahme „Instandsetzung/Modernisierung“ durchzuführen, sondern zeitlich und planerisch hiervon abgegrenzt. Allerdings ist dies in der Praxis oft nicht umsetzbar bzw. mit einer Verteuerung der Baukosten verbunden.

(Veröffentlichung: 2/10)
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